WEMoG

Hier bekommen Sie die wichtigsten Informationen bezüglich des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zusammengefasst dargestellt:

Vereinfachung von Sanierungen und Modernisierungen

Seit dem 1. Dezember 2020 sind laut § 20 Abs. 1 WEMoG bauliche Änderungen am Gemeinschaftseigentum oder deren Genehmigung mit einer einfachen Mehrheit möglich. Die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer ist nicht mehr erforderlich.

Für Maßnahmen, die Barrierefreiheit, Elektromobilität, Einbruchschutz und die Nutzung moderner Telekommunikationsnetze verbessern, wird es für den Verwalter leichter, Beschlüsse zu fassen.

Grundsätzlich müssen die Eigentümer, die einer Maßnahme zugestimmt haben, die Kosten tragen. Wenn jedoch ein Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile gefasst wurde, verteilen sich die Kosten auf alle Wohnungseigentümer gemäß ihren Miteigentumsanteilen (§21 Abs. 2 Nr. 1 WEMoG).

Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) können nun anstelle eines Sachkundenachweises einen zertifizierten Verwalter beanspruchen

Nach § 26a Abs. 1 WEMoG kann sich ein Verwalter, der seine rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse durch eine IHK-Prüfung belegt, als zertifizierter Verwalter ausweisen. Diese Pflicht zur Zertifizierung gilt nicht für Immobilienkaufleute, Absolventen eines immobilienwirtschaftlichen Studiums und vergleichbare Berufsgruppen. Die genauen Bestimmungen zu Ausnahmen und den Prüfungsinhalten werden noch in einer Rechtsverordnung definiert.

Eine Ausnahme besteht für kleinere Anlagen mit bis zu acht Eigentümern, die sich selbst verwalten. Sollte jedoch ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter fordern, ist diesem Wunsch nachzukommen.

Die seit 2018 bestehende Fortbildungspflicht für Verwalter bleibt bestehen. Verwalter müssen weiterhin 20 Stunden Weiterbildung alle drei Jahre vorweisen.

Seit dem 1. Dezember 2020 hat jeder Eigentümer nach spätestens zwei Jahren das Recht auf einen Nachweis über die Zertifizierung des Verwalters. Für Verwalter, die bereits vor diesem Datum tätig waren, gilt eine Übergangsfrist von dreieinhalb Jahren, um sich als zertifizierter Verwalter zu qualifizieren

Verwaltung durch die Gemeinschaft

Seit dem 01.12.2020 obliegen alle Rechte und Pflichten ausschließlich der Gemeinschaft. Die Ausübung erfolgt durch die festgelegten Organe: die Eigentümerversammlung, welche das beschlussfassende Organ darstellt, und der Verwalter, der als repräsentatives Organ der WEG fungiert. Diese Regelung klärt die bisherige komplexe Fragestellung, ob Rechte und Pflichten im Einzelfall bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder bei den einzelnen Wohnungseigentümern liegen.

Erweiterte Kompetenzen des Verwalters

Dem Verwalter ist es gestattet, eigenständig und ohne vorherige Beschlussfassung über Angelegenheiten zu entscheiden, die von geringer Tragweite sind und keine wesentlichen Verbindlichkeiten nach sich ziehen (gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEMoG). Dazu zählen zum Beispiel das Eingehen von kleineren Wartungsverträgen oder die rechtliche Einziehung von Zahlungen des Hausgeldes.

Gemäß § 27 Abs. 2 WEMoG wird den Wohnungseigentümern die Befugnis eingeräumt, selbst zu bestimmen, welche Aufgaben sie dem Verwalter übertragen möchten.

Vertretungsbefugnis des Verwalters nach außen

Gemäß § 9b Abs. 1 WEMoG wird dem Verwalter eine Vertretungsmacht im Außenverhältnis für die Gemeinschaft zuteil. Ausnahmen bilden Darlehensverträge oder Grundstückskaufverträge, für die ein Gemeinschaftsbeschluss erforderlich ist. Ein solcher Beschluss kann entweder für ein spezifisches Geschäft oder allgemein für Geschäftsvorfälle dieser Kategorie erteilt werden.

Vereinfachung von Beschlussfassungen und Eigentümerversammlungen

Seit dem 01.12.2020 werden Eigentümerversammlungen vereinfacht, indem sie unabhängig von der Anzahl anwesender oder vertretener Eigentümer bzw. Mieteigentumsanteile (MAE) beschlussfähig sind. Dies vermeidet den Aufwand und die Kosten für wiederholte Versammlungen.

Die Frist zur Einberufung von Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen erhöht (§ 24 Abs. 4 Satz WEMoG).

Wohnungseigentümer können ihr Verlangen nach einer Versammlung nun auch in Textform äußern (§ 24 Abs. 2 WEMoG). Es wird ihnen zudem erleichtert, selbst eine Versammlung einzuberufen, sollte dies durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden nicht möglich sein. Ein bedeutender Fortschritt ist die Möglichkeit, Eigentümerversammlungen zeit- und kostensparend durchzuführen, da die Notwendigkeit, einen physischen Versammlungsort aufzusuchen, entfällt. Mit einem Mehrheitsbeschluss können Eigentümerversammlungen ganz oder teilweise elektronisch abgehalten werden. Allerdings ist es nicht möglich, Präsenzversammlungen gänzlich durch Online-Versammlungen zu ersetzen.

Gesetzliches Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen

Gemäß § 18 Abs. 4 WEMoG hat nun jeder Wohnungseigentümer das gesetzlich verankerte Recht, die Verwaltungsunterlagen einzusehen. Die Festlegung spezifischer Einsichtszeiten kann individuell vertraglich geregelt werden.

Mehr Flexibilität bei der Kostenverteilung baulicher Veränderungen

Wohnungseigentümer haben zukünftig erweiterte Entscheidungsbefugnisse hinsichtlich der Kostenverteilung. Bisher beschränkt sich die Regelung auf spezifische Maßnahmen und verlangt eine qualifizierte Mehrheit. Nach § 16 Abs. 2 WEMoG dürfen die Eigentümer nun mit einer einfachen Mehrheit über die Aufteilung von Kosten für einzelne Maßnahmen oder spezifische Kostenarten entscheiden, unabhängig vom Einzelfall.

Vereinfachte Abberufung des Verwalters

Wohnungseigentümergemeinschaften erhalten die Möglichkeit, den Verwalter, ohne die Notwendigkeit eines wichtigen Grundes abzuberufen. Die Entscheidung zur Abberufung kann jederzeit von den Wohnungseigentümern getroffen werden (§ 26 Abs. 3 WEMoG).

Neuregelung der Anfechtungsklage

Die WEG-Reform führt zu einer Neugestaltung der Bestimmungen zu Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen. Zukünftig wird die Wohnungseigentümergemeinschaft alleiniger Träger der Verwaltung, weshalb solche Klagen ausschließlich gegen die Gemeinschaft und nicht mehr gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichtet werden.

Abschaffung der Kostenauferlegung gegen den Verwalter

Die bisherige Regelung des § 49 Abs. 2 WEG, die es ermöglichte, dem Verwalter bei grobem Verschulden Prozesskosten aufzuerlegen, wird mit der WEG-Reform aufgehoben. In der Begründung des Gesetzentwurfs wird angeführt, dass die Wohnungseigentümer durch bestehende materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche ausreichend geschützt sind.

Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Um Unsicherheiten bezüglich der “werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft” zu klären, legt das WEGMoG fest, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit der Eintragung ins Wohnungsgrundbuch als Ein-Mann-Gemeinschaft gegründet wird.

Ersterwerber haben nun das Recht, ab dem Zeitpunkt der Besitzübergabe an der Verwaltung mitzuwirken (§ 8 Abs. 3 WEMoG), was die Rechtsfigur des “werdenden Wohnungseigentümers” gesetzlich verankert.

Ausweitung des Sondereigentums

Die WEG-Reform ermöglicht die Ausdehnung des Sondereigentums auf Außenbereiche wie Parkplätze und Terrassen (§ 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEMoG).

Die bisherige Methode, Sondernutzungsrechte an diesen Flächen zu vergeben, die dem Sondereigentum ähneln, wird aufgrund von Rechtsunsicherheiten dadurch reformiert.

Inhalte der Jahresabrechnung

Verwalter sind zukünftig dazu verpflichtet, nach jedem Kalenderjahr einen Vermögensbericht zu erstellen (§ 28 Abs. 4 WEMoG). Dieser Bericht muss sowohl die Instandhaltungsrückstellung als auch eine Übersicht über das wesentliche Gemeinschaftsvermögen umfassen.

Die bisherige Instandhaltungsrücklage wird nun als Erhaltungsrücklage bezeichnet, um zu betonen, dass es sich dabei um tatsächlich verfügbares Vermögen handelt, nicht nur um einen Posten in der Bilanz.

Anpassung der Entziehungsregelungen

Die WEG-Reform aktualisiert die Regelungen zur Entziehung des Wohnungseigentums. Laut § 17 Abs. 2 WEMoG kann nun jede Pflichtverletzung gegenüber der Gemeinschaft eine Entziehung des Wohnungseigentums begründen.

Ein typisches Beispiel hierfür ist die Nichterfüllung der finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft.